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<em id="w8kil"></em> 土拍結果
據悉，PS拍-2023-03號涵江新涵片區地塊二今日開拍，起拍價為43300萬元，加價幅度為200萬元。最終，因無人報名宣告流拍。
▲土拍現場
▲地塊航拍圖
地段點評：
PS拍-2023-03號地塊涵江萬達意向地塊二，坐落涵江北部的新涵片區，是涵江當前重點開發區域。
從位置上看，地塊位于高林街北伸和國環西路交匯處，銜接塘北和新涵兩大片區，充分考慮到后期大型商業落地的服務覆蓋，作為住宅用地，地段條件也是很優越的。
從發展上看，當前涵江北處于早期開發期，配套還需要大量補充，地塊二在未來2-3年交付后，很可能還需要依賴塘北等區域配套，當然這塊住宅的重點優勢在于相鄰涵江萬達商業，因此大商場能不能落地非常關鍵。
1.地塊格局
該地塊目前已凈地，地塊形狀方正，利于住宅整體布局，后方有村落民房未拆遷，東至高林街北伸規劃，南臨國歡西路。
▲地塊航拍圖
2.規劃評估
土海東地塊一規劃容積率＞2.0且≤2.6，總性質為城鎮住宅（70年）、商業教育及服務設施用地。應在地塊設置一所15班幼兒園，不小于5000㎡的零售商業，總體限高80米，可建造約26層高層住宅。
根據限價條件，拍賣起始價4.33億元，地價最高限制價格為6.03億元，最高約3500元/㎡成交樓面價，最低約2513.26元/㎡成交樓面價。
▲地塊規劃圖
3.交通評估
該地塊位于高林街與國歡西路交叉口，周邊道路有塘北路、工業路、涵港大道等，交通層面比較便利，目前地塊前的國歡西路車流相對較少，不常擁堵，在高林街北伸建設后，通往北部大學城將更加快速。
▲地塊區位圖
PS拍-2023-03號地塊
SWOT評估
優勢分析：
1地塊坐落涵江發展重心版塊門戶，未來新涵片區仍將持續開發，同時對望城熟塘北，高林街北伸銜接大學城，未來潛力巨大。
2作為涵江萬達組合型地塊，是承載住宅的作用，未來大商場落地后，真正實現家門口的購物休閑中心，也能助力提升資產價值。
3當前地塊毛坯限價10000元/㎡，較2021年周邊市場情況，已經下調600元以上，大商場鄰居售價更親民，也會加快后期入市的銷售進度。
4地塊方正，2.6容積率，再搭配近百畝體量，后期可以預見社區的居住舒適度較高，同時社區功能展現也會更豐富。
▲地塊航拍圖
劣勢分析：
1地塊所處的新涵片區，目前還處于開發前期，部分村落房屋未征遷，全版塊開發至完善需要一定時間成本，短期內四周人氣配套仍會相對缺失，這也是新區前期典型表現之一。
2地塊體量偏大，4.33億起拍，封頂6.03億，同時處于新開發區，近年來區域銷售情況一般，部分出現盤面滯銷，這很考驗開發商的腰包和實力。另外，目前涵江樓市新房盤面較大，需求縮水，具有一定風險。
3地塊需要配建一所15班幼兒園，不小于5000㎡的零售商業，以及住宅限高80米，這些也對開發商利潤有一定影響。
4該區域定位產城融合，以住宅+產業化的發展模式，使住宅產品在區域表現上很難出色，缺失景觀和生活區純粹性。
▲地塊航拍圖
機會評判：
該地塊位于涵江向北新一輪的發展藍圖中，從宏觀上看后期是比較可觀的。如今年涵江萬達廣場成功引入，那住宅地塊入市勢必吃香，畢竟萬達的市場地位、知名度仍然較高。另外一個關鍵點在于高林街的北伸，打通大學城的任督二脈后，區域人氣也會再次提高。
▲地塊航拍圖
威脅評判：
地塊最大的潛在威脅大致有三點：第一，住宅成功出讓了，商業項目卻難產了，預期將再打折扣。第二，涵江新房盤面仍然很大，競品數量高，去化周期可能被拉大。第三，涵江塘北和興涵水都當前大量二手房出售，其中大多數價格在于9800-11200元/㎡左右，即使一些黃金地段的位置也在1.2萬左右，這對住宅地塊入市也是存在分流影響的。
▲地塊俯視圖
周邊配套：
周邊教育資源：莆田14中、莆田17中、涵江第二實小塘北分校等。
生活資源：涵江萬達規劃、尚書公園、涵江沃爾瑪等。
PS拍-2023-03號地塊
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