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<em id="w8kil"></em> 前段時間，自然資源部給各省市自然資源主管部門下發文件：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。
目前，濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等多個城市已落地“取消地價上限”這一動作，在福建省內，廈門率先實施，將于11月7日出讓的五緣灣鐘宅地塊，不設上限價，且不限房價！而從莆田市自然資源局發布的拍賣公告看，將于11月17日出讓的玉湖新城地塊二十四-B，依舊采取“限地價+控房價+公證搖號”的方式出讓。
那么，限價還有必要存在嗎？
01
瘋狂！房價突破2萬
“雙限”政策隨之而來
時間撥回到2017年，彼時的莆田樓市，房價一路高歌猛進，新房開盤均價從1.2萬/m2飆到了2萬/m2。
土地市場也是一片紅火，每一幅熱門地塊的出讓，都會引來諸多開發商的哄搶，溪白五連拍更是推向了高潮，多幅樓面價突破萬元線！
為了抑制房價瘋狂上漲的勢頭，穩定市場預期，2017年底，莆田市人民政府發布了《莆田市人民政府關于進一步加強房地產市場調控的通知》，首次提出了“限房價、競地價”、“限房價+競合理地價+搖號”或“限房價+競自持”、“限房價+競合理配建+搖號”等出讓方式。
之后，限地價、限均價的“雙限”政策，成為了莆田土拍的兩大指標。
02
土拍搖！新房搖！
樓市進入“搖號”模式
不可否認的是，“雙限”政策剛出臺時，確實有一定的效果。
從莆田學院北區地塊開始，每一塊新出讓的土地，總會有限地價、限均價橫亙其中，房價的整體定價模式也從過去的銷售預期定價模式改變成以土地成本定價。
市場熱度出現短期下降，政策效果顯著，預期被壓住了，但隨著玉湖、龍德井、溝頭、綬溪棚改啟動，再次點燃了莆田樓市熱度。
說三個典型事件：
·建發央著開盤，近萬人搖號，9594組客戶搶1127套房
·中南溝頭地塊登上“超級地王”，扣除道路綠地面積后，樓面價為13411.81元/㎡
·荔浦地塊三吸引了281家房企報名競拍，有史以來，參拍房企最多的一次拍地
不過，得益于“雙限”政策，莆田的商品房價格，就像帶上“緊箍咒”的孫悟空，一直被牢牢限住，整體增速平穩。
03
賣不到限價！
“雙限”如果被取消，會發生什么？
只是發展至今，市場環境發生了翻天覆地的變化，“雙限”政策也該到調整的時候了。
一方面，目前的莆田市場行情之下，市場過熱的情況早已不復存在了，限地價、限均價名存實亡！這兩年的土拍市場，僅綬溪地塊三-D一幅地塊封頂搖號。
此外，不少板塊新房為了盡快去化，售價都賣不到土地出讓時規定的限價。像今年上半年快速售罄的建發縵云及聯發蘭溪和悅，各個樓棟的備案均價遠低于各自地塊的毛坯限均價，更是與周邊二手房形成了3000-6000的倒掛差。
另一方面，在限價機制的制約下，一定程度上壓縮了開發商的利潤空間，權衡之下，開發商更趨向于做快銷盤，放棄了對品質的追求，不論是戶型、園林，還是外立面，都大同小異。
久而久之，造成了當下莆田高端樓盤的缺失。
但事實上，對于很多高端客戶來說，他們需要的并不是很多套的小房子，而是真正能提供高端享受的高端產品。這一點，在建發璞云近期開盤情況上，得到了充分的體現，建筑面積約187m2及建筑面積約237m2的戶型吸引了眾多高端客戶的青睞。
因此，從土地供給層面上，給高端產品解綁，自然是勢在必行了！
04
寫在最后
以往市場火熱的時候，需要政策降降溫，如今，市場下行，政策也應該應松盡松。
當然，筆者也并不是一味鼓吹莆田得取消限價，而是覺得，可以根據具體情況，做出適當調整，比如，在優質熱門地塊，適當取消限價，鼓勵改善和高端需求，在偏向剛需的地塊，繼續保持限價，保證剛需需求。
你對限地價、限均價有什么看法，歡迎留言討論！
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